匯通財(cái)經(jīng)APP訊——根據(jù)美國人口普查的最新數(shù)據(jù)，10月份美國單戶住宅的中位售價(jià)為437300美元，高于一個(gè)月前的426800美元。



與此同時(shí)，根據(jù)在線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 的數(shù)據(jù)，美國 10 月份的平均租金價(jià)格為 1619 美元，與去年同期基本持平或上漲 0.2%，比一個(gè)月前下降 0.6%。

雖然很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)2025年房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展，但幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家在在線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 的一份新報(bào)告中對(duì)明年可能發(fā)生的情況進(jìn)行了預(yù)測(cè)。預(yù)計(jì)2025年房屋銷售量將會(huì)增加，這主要是由于被壓抑的需求。但一些潛在購房者仍將因房價(jià)上漲而被排除在外，抵押貸款利率仍維持在 7% 附近。另一方面，租金價(jià)格應(yīng)保持不變，同時(shí)工資上漲，從而提高租房者的負(fù)擔(dān)能力。兩黨政客都承諾降低美國工薪階層的住房成本并建造更多住房；希望這將在未來幾年內(nèi)發(fā)生。

預(yù)測(cè)一：2025年房價(jià)將上漲4%

經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì) 2025 年美國房屋銷售價(jià)格中位數(shù)將穩(wěn)步上漲，年底將比 2024 年高出 4%。價(jià)格上漲速度將與 2024 年下半年類似，因?yàn)轭A(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)有足夠的新庫存來滿足需求。價(jià)格上漲是許多美國人無法擁有住房的因素之一，導(dǎo)致一些潛在購房者轉(zhuǎn)而租房。



預(yù)測(cè)2：抵押貸款利率將保持在7%附近

2025 年抵押貸款利率可能會(huì)保持在 6% 的高位，周平均利率全年波動(dòng)，但平均在 6.8% 左右。投資者預(yù)計(jì)，如果當(dāng)選總統(tǒng)特朗普實(shí)施其擬議的減稅和關(guān)稅措施的很大一部分，并且經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁，美聯(lián)儲(chǔ)將在 2025 年僅下調(diào)政策利率兩次，從而使抵押貸款利率保持在高位。關(guān)稅可能會(huì)引發(fā)通貨膨脹，而實(shí)施更多減稅將增加美國赤字，這兩者都會(huì)推高抵押貸款利率。高抵押貸款利率是導(dǎo)致購房負(fù)擔(dān)不起的第二部分。



另一種情況：如果經(jīng)濟(jì)疲軟或關(guān)稅和減稅計(jì)劃被取消，抵押貸款利率可能會(huì)降至 6% 的低水平。任何一年總統(tǒng)換屆都是難以預(yù)測(cè)的，今年尤其難以預(yù)測(cè)。

預(yù)測(cè)3：2025 年房屋銷售量將超過2024年

預(yù)計(jì)明年現(xiàn)房銷售量將有所增加，到2025年年化增長率將在410萬至 440萬套之間。這意味著同比增長 2% 至 9%。今年展示的銷售范圍異常廣泛，因?yàn)殡m然高昂的住房成本可能會(huì)讓一些潛在買家望而卻步，但市場上也存在相當(dāng)多的被壓抑的需求。 如果銷售量僅小幅增長，那將是因?yàn)榈盅嘿J款利率高和庫存低，因?yàn)榉恐骼^續(xù)持有自己的房屋。

如果抵押貸款利率下降幅度超過預(yù)期，或如果近期購房需求持續(xù)爆發(fā)，銷售可能會(huì)出現(xiàn)更大增長。盡管抵押貸款利率維持在 7% 左右，但在11月大選后的幾周內(nèi)，購房需求仍大幅增長。部分原因是買家在進(jìn)行大筆購買之前等待不確定性過去，部分原因是許多人對(duì)共和黨領(lǐng)導(dǎo)的政府的承諾在財(cái)務(wù)上更有信心。即使在大選之前，數(shù)據(jù)也顯示，抵押貸款利率上升并沒有像預(yù)期那樣阻止買家，部分原因可能是許多美國人已經(jīng)習(xí)慣了高抵押貸款利率。如果經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁，并且有足夠多的人能夠負(fù)擔(dān)明年的高住房成本，這將推動(dòng)銷售。

預(yù)測(cè)4：2025年將是租房市場

許多美國人將繼續(xù)租房或成為租房者。雖然買房成本將會(huì)增加，但租金負(fù)擔(dān)能力將會(huì)提高。預(yù)計(jì) 2025 年美國租金要價(jià)中位數(shù)將同比持平。這將使普通美國人更能負(fù)擔(dān)得起租金，因?yàn)楣べY將會(huì)上漲。

市場上還將有更多新的出租房屋上市，許多建筑商在大流行公寓建設(shè)熱潮期間開始建造的公寓即將取得成果。這將創(chuàng)造比需求更多的供應(yīng)，激勵(lì)房東提供免費(fèi)停車、免費(fèi)一個(gè)月租金、更多便利設(shè)施或暫停租金上漲等優(yōu)惠，以留住居民。由于明年租金持平甚至下降，而房價(jià)可能會(huì)因利率可能保持高位而上漲，租房和購買之間的負(fù)擔(dān)能力差距可能會(huì)擴(kuò)大。

預(yù)測(cè) 5：更少的建筑法規(guī)將導(dǎo)致更多的住宅建設(shè)

預(yù)計(jì)住宅建筑商將在 2025 年建造更多的單戶住宅，盡管住宅建筑的增加需要幾年時(shí)間才能使購買房屋變得更加便宜。共和黨在白宮、參議院和眾議院的大獲全勝，帶來了監(jiān)管負(fù)擔(dān)可能減輕的新樂觀情緒，從而增強(qiáng)了建筑商的信心。建筑商還將寄希望于這樣一個(gè)事實(shí)：抵押貸款利率鎖定效應(yīng)將限制現(xiàn)有庫存量與新建筑的競爭。

放松監(jiān)管也應(yīng)該會(huì)導(dǎo)致多戶住宅開工量反彈。這將與 2024 年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，當(dāng)時(shí)建筑商因供應(yīng)過剩而減少了公寓開工。

需要注意的是，建筑商面臨一些阻力。第一，利率可能保持高位。第二，即將上任的政府表示將削減移民，這可能會(huì)導(dǎo)致住宅建設(shè)減少，因?yàn)橐泼窦s占該國建筑勞動(dòng)力的 30% 。

預(yù)測(cè)6：隨著傭金小幅下降，富人購買和出售房屋的費(fèi)用將減少

在全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) (NAR) 新傭金規(guī)則實(shí)施的第一個(gè)完整年度，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)傭金將略有下降。尤其是對(duì)于豪華住宅來說尤其如此，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人有最大的降低費(fèi)用的空間，而在競爭激烈的房地產(chǎn)市場上，費(fèi)用越來越成為競購戰(zhàn)中的談判要點(diǎn)。即將上任的政府中的反壟斷執(zhí)法者將在多大程度上推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步改革，還有待觀察。美國司法部在最近的一份文件中表示，它“繼續(xù)審查住宅房地產(chǎn)行業(yè)可能抑制競爭的政策和做法”，但尚不清楚是否會(huì)采取任何正式行動(dòng)。

預(yù)測(cè)7：房地產(chǎn)行業(yè)將整合

在新政府的領(lǐng)導(dǎo)下，聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)將更有可能批準(zhǔn)大公司之間的并購。與其他只有少數(shù)幾家主導(dǎo)企業(yè)的行業(yè)不同，美國房地產(chǎn)行業(yè)長期以來一直處于碎片化狀態(tài)，多個(gè)房地產(chǎn)搜索網(wǎng)站以及各種規(guī)模和商業(yè)模式的經(jīng)紀(jì)公司都在爭奪代理商和客戶。雖然大型經(jīng)紀(jì)公司提供附屬抵押貸款或產(chǎn)權(quán)服務(wù)的情況并不少見，但我們可能會(huì)看到更多的經(jīng)紀(jì)公司、貸方和產(chǎn)權(quán)公司合并，希望從每個(gè)客戶那里獲得更多業(yè)務(wù)。


預(yù)測(cè) 8：氣候風(fēng)險(xiǎn)將影響到個(gè)人住宅，尤其是佛羅里達(dá)州沿海地區(qū)

自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)將開始?jí)旱蜌夂蝻L(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的房價(jià)或減緩價(jià)格增長，例如佛羅里達(dá)州沿海地區(qū)、加利福尼亞州的野火多發(fā)地區(qū)和德克薩斯州的颶風(fēng)多發(fā)地區(qū)。購房者及其代理人必然會(huì)更加了解每件房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。更多的購房者將搬到中西部和東北部價(jià)格相對(duì)便宜的地方，這些地方可以相對(duì)保護(hù)免受氣候驅(qū)動(dòng)的災(zāi)害的影響。

對(duì)于佛羅里達(dá)州許多中低收入房主來說，颶風(fēng)海倫和颶風(fēng)米爾頓是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。今年秋天，與一年前相比，更多的購房者希望離開佛羅里達(dá)州，而希望搬入該州的外地購房者則減少了。預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將轉(zhuǎn)化為一些佛羅里達(dá)人在厭倦了破壞性颶風(fēng)的生活后搬離該州沿海地區(qū)，并且隨著保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)和財(cái)產(chǎn)稅飆升，盡管房價(jià)下跌，但住房成本仍在上漲。佛羅里達(dá)州沿海地區(qū)可能會(huì)成為只有那些能夠支付天價(jià)保險(xiǎn)費(fèi)或有現(xiàn)金進(jìn)行重建的富人才能居住的地方。預(yù)計(jì)佛羅里達(dá)沿海的奢侈品市場將保持強(qiáng)勁。


預(yù)測(cè) 9：藍(lán)色城市的市長將幫助扭轉(zhuǎn)人們逃離城市中心的趨勢(shì)

舊金山今年選出了一位親商的民主黨人作為新市長，俄勒岡州波特蘭選出了一位承諾結(jié)束無家可歸者的市長，藍(lán)州的其他幾個(gè)大城市正在制定嚴(yán)厲打擊犯罪的政策，以振興市中心并保留居民。這些政治因素，加上許多大公司（包括科技公司）將員工帶回辦公室，可能會(huì)導(dǎo)致人們逃離沿海大城市。

預(yù)計(jì)在加利福尼亞州尤其如此。許多金州居民將有動(dòng)力留下來，因?yàn)樽》抗?yīng)將繼續(xù)改善，抑制價(jià)格上漲；具體而言，洛杉磯和灣區(qū)等地的ADU 建設(shè)熱潮應(yīng)會(huì)繼續(xù)提供更多住房。此外，在沙漠中追逐住房負(fù)擔(dān)能力不再有意義，因?yàn)轼P凰城和拉斯維加斯等地的房價(jià)上漲，而氣候變得更熱。自動(dòng)駕駛汽車將開始變得更加普遍在新政府的領(lǐng)導(dǎo)下，加州的更多地區(qū)變得更加宜居。隨著自動(dòng)駕駛叫車應(yīng)用程序和公交車獲得批準(zhǔn)，舊金山和洛杉磯市中心等城市地區(qū)將變得更具吸引力，而遠(yuǎn)郊地區(qū)也將更具吸引力，因?yàn)閭€(gè)人自動(dòng)駕駛汽車將改善通勤狀況。

預(yù)測(cè)10：Z世代將改寫美國夢(mèng)，從劇本中剔除住房所有權(quán)

預(yù)計(jì)與高價(jià)住房相比，低價(jià)住房將在2025年蓬勃發(fā)展，但這并不是因?yàn)槊绹贻p人或工薪階層開始擁有住房。相反，經(jīng)濟(jì)適用房將被年長的買家搶購，因?yàn)樗麄兊膬r(jià)格超出了更高的價(jià)格水平。與此同時(shí)，Z 世代將繼續(xù)與家人同住或租房直到30多歲，并選擇以其他方式積累財(cái)富。